Verwertungsverbot einer Mietkaution
28.08.2014
In einem Wohnraummietvertrag hatte der Vermieter durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bestimmt:
"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen ...".
In einem Wohnraummietvertrag hatte der Vermieter durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bestimmt:
"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen ...".
Die Mieterin macht zu einem späteren Zeitpunkt eine Minderung der Miete geltend und der Vermieter ließ sich während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verklagte daraufhin den Vermieter, den der Kaution entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat nun in letzter Instanz entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittene Mietforderung in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, auch bei Insolvenz des Vermieters, ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Daher ist die zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).
RA Thummerer -